Ai primit somație de la executor? Ai aflat că a fost notată urmărirea imobiliară în cartea funciară? Ai primit documente privind evaluarea sau vânzarea imobilului?
În această situație, una dintre cele mai importante informații este data la care ai primit actele. Contestația la executare este supusă unor termene procedurale, iar în numeroase situații termenul este de 15 zile. Momentul de la care acesta începe să curgă trebuie stabilit în funcție de actul sau executarea contestată.
Ce verific într-un dosar de executare silită imobiliară?
Nu există un singur motiv pentru care o executare poate fi contestată. Dosarul trebuie analizat integral.
Pot deveni relevante titlul executoriu, încheierea de încuviințare, somația, cuantumul debitului, prescripția, actele efectuate de executor și modul în care creanța a ajuns la actualul creditor.
Prescripția executării silite
Este unul dintre primele aspecte care trebuie verificate. Dar simplul fapt că o datorie este veche de mai mult de trei ani nu înseamnă automat că executarea este prescrisă.
Trebuie analizată cronologia dosarului și existența eventualelor cauze de suspendare sau întrerupere a prescripției. Pentru această analiză sunt importante actele de executare și datele la care acestea au fost efectuate sau comunicate.
Creanța a fost cesionată unui recuperator
Faptul că nu mai ești urmărit de creditorul inițial nu este neobișnuit. Creanțele pot fi cesionate.
Într-un asemenea dosar trebuie verificată documentația privind transmiterea creanței, titlul executoriu și condițiile în care actualul creditor solicită executarea. Simplul fapt al cesiunii nu conduce automat nici la validitatea, nici la anularea executării.
Pot invoca existența unor clauze abuzive?
În executările izvorâte din anumite contracte încheiate cu profesioniști pot apărea și probleme legate de protecția consumatorului. Posibilitatea și modalitatea de invocare a acestora trebuie stabilite în funcție de contract, titlul executoriu și stadiul procedurii.
De aceea, pentru analiză este important să primesc și contractul inițial, nu doar somația executorului.
Pot opri executarea până se judecă procesul?
Simpla introducere a contestației nu trebuie confundată cu suspendarea executării. În condițiile prevăzute de lege poate fi solicitată suspendarea executării silite, însă aceasta presupune o analiză distinctă și pot exista obligații privind cauțiunea.
Dacă imobilul se apropie de etapa valorificării, problema suspendării trebuie analizată rapid.
Ce acte trebuie să trimit avocatului?
Ideal, întregul set de acte primit de la executor. Dacă îl ai, este util și contractul din care provine datoria, precum și documentele privind plățile efectuate și eventualele notificări primite de-a lungul timpului.
Și, foarte important, spune când și cum ai primit fiecare act. În materia contestației la executare, această informație poate fi esențială pentru calcularea termenului.
Ce se poate obține prin contestația la executare?
Depinde de neregularitatea constatată și de ceea ce se contestă. Instanța poate fi chemată să analizeze executarea însăși sau anumite acte de executare, iar cererile formulate trebuie adaptate problemei concrete.
Nu există o contestație standard potrivită tuturor dosarelor. Uneori problema este prescripția, alteori cuantumul debitului, titlul executoriu, cadrul procesual sau modul în care au fost efectuate actele de executare.
De ce nu este bine să aștepți până la vânzarea imobilului?
Pe măsură ce executarea avansează, apar noi acte și etape procedurale. Unele mijloace de apărare sunt legate de termene scurte. De aceea, analiza este utilă imediat ce primești primele acte, nu abia atunci când este anunțată vânzarea.
Ai primit acte privind executarea unui imobil?
Nu aștepta până la vânzarea acestuia pentru a cere o analiză juridică.
Trimite-mi actele primite de la executor și data comunicării lor. Vom verifica dosarul de executare, termenele și motivele care pot fi invocate în situația concretă.
Cabinet Avocat Bogdan Palade – București